Impuestos al comprar piso en Canarias: IGIC, AJD y notaría

En breve

• Comprar piso en Canarias suele exigir entre un 8% y un 11% extra sobre el precio, al sumar Impuestos y gastos de escritura.
• En vivienda usada, la carga principal suele ser el ITP (una transmisión patrimonial) con tipo general del 6,5%.
• En obra nueva, no se paga IVA: se aplica IGIC (general 7%) y además AJD en la escritura.
• El AJD (Actos jurídicos documentados) grava ciertos documentos notariales; en hipoteca lo paga el banco desde 2018, aunque la compraventa puede generar AJD según el caso.
• La Notaría, el Registro, la gestoría y la tasación completan el “peaje” de la propiedad inmobiliaria.
• Existen tipos reducidos relevantes, como el ITP al 1% para menores de 40 años si la vivienda será habitual y se cumplen límites autonómicos.

En las islas, la compra de una vivienda se parece menos a un simple cambio de llaves y más a una escena de arquitectura bien compuesta: cada pieza tiene su función, su escala y su coste. Por eso, antes de firmar, conviene mirar el plano completo: tributación, escritura, Registro y hasta la tasación que exige el banco. En el papel todo parece limpio; sin embargo, en la práctica el presupuesto se desborda cuando se ignoran partidas pequeñas que, juntas, pesan como una piedra volcánica. Además, el régimen fiscal canario introduce matices: aquí no manda el IVA en obra nueva, sino el IGIC, y la vivienda usada se mueve en el terreno del ITP como transmisión patrimonial. Así, el comprador diligente no solo compara metros cuadrados: también compara tipos impositivos, requisitos, plazos y la letra pequeña que convierte un buen precio en un coste real asumible. La clave, por lo tanto, está en anticipar cifras, entender qué se paga y cuándo, y usar la normativa a favor sin improvisaciones de última hora.

Gastos e Impuestos al comprar piso en Canarias: mapa real del 8% al 11%

En Canarias, al comprar piso suele aparecer un rango práctico: entre un 8% y un 11% adicional sobre el precio. Ese margen nace de sumar Impuestos y gastos asociados a la formalización. Sin embargo, no existe una cifra única, porque cambia el guion según sea vivienda nueva o de segunda mano, si hay hipoteca, y si se accede a reducciones autonómicas.

Para fijar ideas, una vivienda de 200.000 € suele arrastrar entre 16.000 y 22.000 € en costes de compra. Además, el banco suele financiar hasta el 80% del valor de tasación; por eso, el comprador necesita ahorros para la entrada y para el “paquete” de gastos. Así, el cálculo no se hace solo con el precio anunciado, sino con el coste de aterrizaje.

Dos rutas fiscales: segunda mano frente a obra nueva

En vivienda usada, el impuesto protagonista suele ser el ITP, que grava la transmisión patrimonial entre particulares. En cambio, en obra nueva se paga IGIC, ya que el archipiélago no aplica IVA estatal en esta operación. No obstante, la obra nueva suele incorporar también AJD por la escritura, lo que obliga a mirar el conjunto.

Además, existe un elemento que en 2026 ya está plenamente normalizado: el valor de referencia del Catastro. Si ese valor supera el precio escriturado, la Administración puede liquidar impuestos por la base más alta. Por eso, conviene comprobarlo antes de negociar, porque puede cambiar el resultado incluso con un buen descuento.

Gastos “no fiscales” que siempre aparecen

Aunque los impuestos se llevan el foco, los costes de formalización también cuentan. La Notaría cobra por arancel, el Registro por inscribir, y la gestoría suele tramitar liquidaciones y presentaciones. Si hay hipoteca, además se paga la tasación. En consecuencia, una compra prudente reserva margen para estas partidas desde el primer día.

• Notaría: depende del precio y del número de copias, aunque suele moverse en rangos habituales.
• Registro de la Propiedad: varía por arancel, pero se puede estimar con bastante precisión.
• Gestoría: se puede negociar, y a veces conviene comparar alternativas.
• Tasación: el banco la exige; por lo tanto, hay que presupuestarla.

Como hilo conductor, imaginad a una pareja, Lara y Óscar, que visita un piso luminoso en La Laguna. El precio encaja, pero el salto real se produce al sumar tributos y escritura. En ese momento, el “sí” depende menos del salón y más del Excel: esa es la escena que conviene dominar antes de avanzar al detalle de cada impuesto.

ITP en Canarias y la Transmisión patrimonial: tipos, reducciones y casos prácticos

Cuando la vivienda es de segunda mano, el comprador entra en el terreno del ITP, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. En términos sencillos, se paga por la transmisión patrimonial de un bien entre particulares. En Canarias, el tipo general se sitúa en 6,5%, uno de los más contenidos del país, lo que influye en la competitividad del mercado local.

Ahora bien, el ITP no se entiende solo por el tipo. También importan la base imponible y los requisitos. Además, desde la implantación del valor de referencia catastral, se aconseja verificar el dato antes de firmar. De hecho, una liquidación complementaria puede llegar cuando el comprador ya está instalando muebles, lo cual resulta especialmente frustrante.

Tipo general del 6,5%: cómo se siente en números

En un piso de 200.000 €, el ITP general asciende a 13.000 €. Por eso, aunque la cifra parezca “solo un porcentaje”, en la práctica se comporta como una habitación más: ocupa espacio en el presupuesto. Además, el pago debe liquidarse en plazo ante la administración tributaria autonómica, ya sea directamente o mediante gestoría.

Conviene recordar que un precio de compraventa muy por debajo del mercado no siempre implica menos impuesto. Si el valor de referencia es superior, la Administración puede exigir el tributo por la cifra mayor. En consecuencia, la negociación del precio debe ir acompañada de una comprobación previa del valor de referencia.

ITP reducido para menores de 40 años: el 1% que cambia una compra

Canarias ofrece una reducción muy potente: si el comprador tiene menos de 40 años y la vivienda será habitual, el tipo puede bajar al 1%, siempre que se cumplan los límites y condiciones fijados por la normativa autonómica. Por lo tanto, una operación que parecía justa puede volverse cómoda solo por encajar en el supuesto.

En el mismo ejemplo de 200.000 €, el ITP pasaría de 13.000 € a 2.000 €. Así, el ahorro ronda 11.000 €, cantidad que, en términos reales, puede cubrir reformas, mobiliario o varios meses de cuota. No obstante, el acceso a este tipo exige revisar requisitos con antelación y conservar documentación.

Otras reducciones: familias numerosas, discapacidad y vivienda protegida

Además de la edad, el legislador canario contempla otros perfiles. Las familias numerosas pueden optar a tipos reducidos si la vivienda será habitual y se ajusta a necesidades de la unidad familiar. Asimismo, las personas con discapacidad reconocida igual o superior al 33% pueden beneficiarse de un tratamiento fiscal más favorable. Por último, la vivienda protegida suele tener tipos reducidos, lo que la convierte en una vía de acceso más ligera en tributación.

Como cierre de esta parte, la idea clave es simple: el ITP no se paga “a ciegas”. Se calcula, se revisa y, si procede, se optimiza. El siguiente paso natural es entender la obra nueva, donde el protagonista cambia y aparece el IGIC.

IGIC en obra nueva: cómo se sustituye el IVA y qué implica para vuestra tributación

En el archipiélago, la compra de vivienda nueva se rige por el IGIC, el Impuesto General Indirecto Canario. Es decir, se trata del equivalente funcional al IVA, pero con tipos distintos y lógica propia. Por eso, cuando un comprador compara precios entre península y islas, no solo compara mercado: también compara fiscalidad.

El tipo general aplicable a vivienda nueva libre es del 7%. En la península, la vivienda nueva suele tributar al 10% de IVA. En consecuencia, el diferencial puede ser relevante en importes medios y altos. En un inmueble de 200.000 €, el salto entre 10% y 7% supone 6.000 € menos de impuesto indirecto, lo cual no es un matiz, sino una decisión financiera.

Tipos de IGIC en vivienda: libre y protegida

Además del tipo general, existe un tipo reducido para vivienda protegida. Así, quienes acceden a VPO pueden encontrar un alivio fiscal también en obra nueva, no solo en segunda mano. No obstante, la calificación de vivienda y el cumplimiento de requisitos resultan determinantes, por lo que conviene solicitar documentación al promotor y verificarla antes de la firma.

Tipo de vivienda	Impuesto	Tipo aplicable
Vivienda nueva libre	IGIC	7%
Vivienda protegida (VPO)	IGIC reducido	4%

Por qué IGIC no es solo “un IVA más bajo”

Aunque la comparación con el IVA ayuda, el IGIC se integra en un régimen económico-fiscal singular. Por lo tanto, la documentación suele venir más pautada por el promotor: facturas, entregas a cuenta y desglose del impuesto. Además, el comprador debe distinguir entre precio “con IGIC” y precio “sin IGIC”, porque las campañas comerciales a veces juegan con esa presentación.

En un caso práctico, Lara y Óscar valoran una promoción en Telde. El promotor habla de garantías y eficiencia energética, y ahí el argumento no es fiscal. Sin embargo, el presupuesto cambia cuando se calcula el IGIC y se añaden los gastos de escritura. Así, la obra nueva ofrece ventajas técnicas, pero exige una lectura completa del coste final.

Relación con AJD y escritura: el siguiente eslabón

La obra nueva, además, suele llevar asociado AJD por el otorgamiento de escritura pública inscribible. En consecuencia, el análisis de IGIC pide, casi por inercia, abrir el capítulo de Actos jurídicos documentados, que actúa como el marco legal de la escena notarial.

Tras revisar el IGIC, lo esencial es aterrizar en el despacho donde todo se formaliza. Allí aparecen AJD, Notaría y Registro, como si fueran los tres arcos de entrada a la propiedad inmobiliaria.

AJD y Notaría en Canarias: Actos jurídicos documentados, escritura y costes de formalización

El AJD, o Actos jurídicos documentados, se asocia a la escritura pública y a su acceso al Registro. En compraventas y operaciones relacionadas, este tributo puede aparecer según la naturaleza del acto. Además, en hipoteca existe una regla clara desde 2018: el AJD de la escritura del préstamo hipotecario lo asume el banco, no el comprador. Aun así, la compraventa puede generar AJD cuando el acto encaja en los supuestos gravados.

En Canarias, el tipo del AJD se sitúa en torno al 1,0% en muchos cálculos orientativos de compraventa, aunque en determinados contextos se citan tipos inferiores para otros actos o configuraciones. Por eso, antes de firmar conviene identificar qué base se usa y qué documento concreta el devengo. En consecuencia, la coordinación entre notaría, gestoría y asesor fiscal evita sustos.

Qué se paga en Notaría y por qué no es una cifra al azar

La Notaría no fija precios libres: aplica aranceles. Sin embargo, el coste final varía por cuantía, número de folios, copias autorizadas y diligencias. Además, hay decisiones prácticas que influyen, como pedir copias adicionales para banco, gestoría o trámites. Por eso, una estimación razonable ayuda, pero el cierre llega con la minuta.

En términos cotidianos, la notaría es donde el lenguaje jurídico se vuelve concreto. Se comprueba identidad, se leen cláusulas, se describe la finca y se reflejan cargas. Así, el comprador no adquiere solo paredes: adquiere un título que debe ser defendible y registrable.

Registro de la Propiedad: el paso que transforma la posesión en seguridad

El Registro de la Propiedad inscribe la adquisición y protege frente a terceros. Por lo tanto, el coste registral no es un capricho, sino una prima por seguridad jurídica. Además, la inscripción facilita gestiones posteriores, como vender, heredar o refinanciar. En una economía con movilidad, ese detalle pesa más de lo que parece.

Gestoría y tasación: pequeñas cifras que suman

La gestoría suele encargarse de liquidar impuestos, presentar escrituras y coordinar plazos. Sin embargo, sus honorarios son negociables en muchos casos. Por eso, conviene pedir presupuesto antes de aceptar el “pack” sugerido. Asimismo, la tasación bancaria, aunque obligatoria para hipoteca, se puede comparar entre empresas homologadas. Esa comparación suele ahorrar decenas de euros, y a veces más.

Concepto	Cálculo orientativo	Importe estimado
ITP (6,5%)	200.000 € × 6,5%	13.000 €
AJD (1,0%)	200.000 € × 1,0%	2.000 €
Notaría	Estimación	900 €
Registro de la Propiedad	Estimación	500 €
Gestoría	Estimación	400 €
Tasación bancaria	Estimación	350 €
Total gastos	Suma	17.150 €

Con tipo reducido joven (ITP 1%), el total puede bajar de forma muy visible, lo cual demuestra que la fiscalidad no es una nota a pie de página. A continuación, resulta lógico pasar del desglose al plan: cuánto ahorrar y cómo reducir fricciones antes de la firma.

Una vez entendido el coste de formalización, la pregunta práctica es inmediata: ¿qué cantidad debe estar lista en la cuenta y qué palancas permiten recortar el presupuesto sin sacrificar seguridad?

Ahorros necesarios y estrategias para reducir Impuestos y gastos al comprar piso en Canarias

El cálculo de ahorros se apoya en dos columnas: entrada y gastos. En general, el banco financia hasta el 80% del valor de tasación. Por lo tanto, el comprador aporta el 20% restante, además de impuestos y formalización. Sin embargo, algunos perfiles jóvenes o muy solventes llegan a hipotecas con mayor porcentaje, lo que reduce la entrada y libera liquidez para gastos.

Como referencia, se suele estimar alrededor de un 9% del precio para impuestos y costes, aunque el rango varía. Así, un presupuesto serio se construye con escenarios. Además, esa previsión permite negociar con serenidad, en lugar de aceptar condiciones por prisa.

Tabla orientativa de ahorros: entrada + gastos

Precio vivienda	Entrada (20%)	Gastos estimados (9%)	Ahorro total necesario
150.000 €	30.000 €	13.500 €	43.500 €
200.000 €	40.000 €	18.000 €	58.000 €
250.000 €	50.000 €	22.500 €	72.500 €
300.000 €	60.000 €	27.000 €	87.000 €

Palancas reales para pagar menos sin perder seguridad jurídica

1. Comprobar si aplica ITP reducido: si se cumple el perfil y la vivienda será habitual, el salto del 6,5% al 1% puede cambiar la operación.
2. Comparar tasadoras homologadas: el banco exige tasación, pero se puede elegir; por eso, comparar presupuestos suele reducir el coste.
3. Negociar gestoría: aunque algunas entidades proponen su gestoría, el precio se habla y se contrasta.
4. Revisar el valor de referencia catastral: si es superior al precio, conviene anticipar el impacto en la base de tributación.
5. Elegir entre obra nueva y segunda mano con números: IGIC y ITP están cerca, pero las garantías y el estado del inmueble inclinan la balanza.

Un caso de decisión: cuando el ahorro fiscal financia la reforma

Lara y Óscar dudan entre un piso antiguo con encanto y una vivienda nueva más periférica. El primero exige reforma, pero tiene mejor ubicación. El segundo viene listo para entrar y tributa con IGIC. Sin embargo, al calcular el ITP al 1% por edad y vivienda habitual, el piso antiguo gana margen y permite reformar cocina y baño. Así, la fiscalidad opera como un mecenas discreto: no decora, pero paga parte del proyecto.

Además, esa decisión enseña algo: los Impuestos no solo se pagan, también se planifican. Con ese plan en mano, la compraventa deja de ser un salto y se convierte en un recorrido controlado.

¿Qué Impuestos se pagan al comprar piso en Canarias si es de segunda mano?

En una compra entre particulares, lo habitual es pagar el ITP, que grava la transmisión patrimonial. En Canarias el tipo general se sitúa en el 6,5%, aunque existen tipos reducidos si se cumplen requisitos (por ejemplo, menores de 40 años con vivienda habitual). Además, se suman Notaría, Registro y, si hay financiación, tasación y gestoría.

¿Qué se paga en obra nueva en Canarias: IGIC, AJD o ambos?

En vivienda nueva se paga IGIC (tipo general 7% en vivienda libre, y reducido en supuestos como VPO). Además, la escritura pública inscribible puede generar AJD (Actos jurídicos documentados) según el acto y la base aplicable. Por eso conviene pedir al promotor y a la notaría un desglose previo del coste total.

¿El AJD de la hipoteca lo paga el comprador?

No. Desde 2018, el AJD asociado a la escritura del préstamo hipotecario lo paga el banco. Aun así, el comprador sí asume otros gastos de la operación, y la compraventa puede tener AJD en determinados escenarios, por lo que se recomienda revisar el caso concreto antes de firmar.

¿Por qué importa el valor de referencia del Catastro al liquidar la tributación?

Porque la Administración puede tomar como base para liquidar impuestos (como ITP) el valor de referencia si es superior al precio escriturado. En consecuencia, conviene consultarlo antes de cerrar la operación para evitar liquidaciones complementarias y ajustar el presupuesto de compra.